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扎根大湾区,房企“谋”与“变”

摘要:与此同时,面对全国其他住宅企业要求深圳与大湾区“分食”的压力,深圳住宅企业在深度培育本土市场的同时,也坚持“走出去”的发展战略。大湾区与示范区效果叠加值得注意的是,今年9月17日召开的中共深圳市委第十

郑炳勋和童海华

2019年是新中国成立70周年,也是粤港澳及海湾地区详细规划的第一年。在国家发展的大背景下,深圳作为海湾地区的核心城市,今年又有了一个好消息:8月,国家提出将深圳建设成为特色社会主义示范区。

最近,在深圳召开的中共深圳市委第十二次全体会议上,深圳第一个示范区的建设得到了推进。深圳在经济、法治、城市文明、民生和生态等方面提出了“五个一”的重点任务。

深圳进一步成为外界关注的焦点,许多深入深圳的企业因此获得了发展机遇。

其中,深圳发展的众多本土住宅企业包括深圳华侨城有限公司(000069.sz,以下简称“华侨城”)、华阳年控股集团有限公司(1777.hk,以下简称“华阳年”)、龙光置业控股有限公司(3380.hk,以下简称“龙光置业”)、金地有限公司(600383.sh,以下简称“金地”)等。

与此同时,面对全国其他住宅企业要求深圳与大湾区“分食”的压力,深圳住宅企业在深度培育本土市场的同时,也坚持“走出去”的发展战略。

充分发挥主场优势

根据平安证券引用的统计数据,2005年广东、香港、澳门和海湾地区的人口超过5000万,2017年总常住人口达到6957万。然而,从2015年开始,海湾地区的人口净流入将恢复到100多万,并在2017年增加到157万。

保守估计,到2025年,广东9个城市的常住人口将达到7190万,城市化率将达到91.7%平安证券指出,“随着股票更新需求的释放,预计未来区域房地产市场交易将继续保持较高水平。”

然而,今年8月,将深圳建设成为中国特色社会主义示范区的建议出台,使得深圳这个海湾地区的核心城市更成为人们关注的焦点。

“深圳是龙光房地产的基地。该公司在深圳已有17年的历史。熟悉深圳的土地规划、城市更新政策和区域价值判断。它拥有各种先发优势和本土优势,如信息、品牌、渠道和资源。”龙光房地产相关人员最近告诉《中国商报》记者。

据了解,在区域布局和土壤储存资源方面,龙光地产已经实现了深圳10个区的整体布局和覆盖。在深圳,土壤储存价值超过1800亿元,地铁物业项目增加到13个。

作为一家当地的房地产公司,“花展年”已经在深圳规划了22个项目,价值超过1600亿元,其中大部分是城市更新项目。未来三年,20个城市更新项目将转化为开发用地,土地供应总值预计为1334亿元,毛利率预计在50%以上,为未来几年提高利润率提供了保障。"

作为一家诞生于深圳的品牌企业,华侨城视大湾区为最重要的投资、市场和资本分布区域之一,将其区位优势转化为区位责任,积极参与大湾区的建设和发展,深度培育海湾区,扩大其在国家重点规划区和国际社会的影响力。

华侨城官员表示,“首创“旅游+房地产”概念的华侨城,从深圳开始,逐渐将这种商业模式复制到北京、上海、成都、武汉等地。以主题公园及其周边综合配套设施、生态资源保护等促进房地产销售。房地产项目产生的收入回馈了文化旅游的主要业务,并在主题公园领域确立了世界第四和亚洲第一的地位。”

大湾区与示范区效果叠加

值得注意的是,今年9月17日召开的中共深圳市委第十二次全体会议强调,建设第一个示范区应作为深圳各项工作的总体牵引和要求,为实现2025年第一阶段的发展目标,应大力推进第一个示范区建设的“第一阶段”。

深圳第一个示范区的建设已经推进。深圳从经济、法治、城市文明、民生、生态等方面提出了“五个一”的重点任务。

大湾区和领先示范区的叠加会给深圳本土住宅企业带来什么影响?

“改革开放40年后,深圳仍然是一个热点。这也是大湾地区土壤储量超过50%的花卉年的大好机会。”花展年的相关人员说。

龙光房地产透露,“该公司已实现海湾大陆九大城市的全面覆盖。”

据了解,截至2019年6月30日,龙光房地产土地储备总值已增至7520亿元,其中粤港澳台大湾区土地储备价值为6111亿元,占总价值的81%。然而,深圳和林深的土地储备价值为3370亿元,占总价值的45%。

“深圳是广东、香港、澳门和海湾地区的核心引擎城市。第一个示范区计划的出台使深耕住宅企业直接受益。龙光坚信深圳和海湾地区的发展前景。”龙光房地产官员表示。

在布局上,华侨城活跃在广州、珠海、惠州、中山、肇庆、江门、佛山、东莞等海湾地区的城市,此外还有深圳的深耕。

华侨城相关人员表示,“其中,华侨城在广州和珠海实行中央-地方合作模式,在香雪海项目、文化基地项目、长洲岛项目等项目中开展合作。在顺德、佛山、广东、香港、澳门和海湾地区的大型城市文化旅游综合体“快乐海岸加”正式登陆。在肇庆,我们将与新区合作,把肇庆华侨城建设成为一个文化、旅游、科技产业重镇。江门将推进鹤山古老水村、古步新区、滨江休闲区等项目。深汕合作区将推进沙漠文化旅游小创意镇项目,打造粤港澳海湾主要滨海文化旅游特色镇。”

中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松指出,“从大湾区发展的确认到深圳试点示范区规划的出台,再到示范区的近期推广,都体现了深圳成为大湾区核心角色的决心。客观地说,在国家总体布局的背景下,深圳将成为下一步发展机会最丰富的城市。”

丁松进一步指出,“那么,深圳要想脱颖而出,就必须按照大湾区互动发展的方向,改变原有的产业布局和发展模式,对城市发展规划进行新的调整。这样,它将为包括房地产企业在内的企业发挥新的主导作用。”

“坚持深化”与“走出去”

随着越来越多的住宅企业集中在大湾区和深圳,深圳本土的住宅企业也面临着更大的竞争压力。“全国十大住宅企业中有六家总部设在这一领域,在这一领域,我们面临着最激烈的竞争和挑战。”花展年的相关人员说。

那么,深圳房地产公司应该“坚持扩大”本土市场还是实施“走出去”战略?

作为回应,花展年说,“实际上两者之间没有矛盾。花展年成立于1998年,于2001年进入成都,开始了全国性的布局。作为模范企业,国有化是其必由之路。不过,在日后的规划中,我们会留意大湾区的发展。」

龙光地产指出,“我们将继续坚持粤港澳大湾区深度培育的核心战略,不断巩固区域领先地位,增加市场份额。

“与此同时,我们还将适当投资于非海湾地区,主要是为了平衡布局和分散风险。我们将继续在南宁、广西和粤东进行深耕,以保持我们作为领先开发商的地位。同时,增加上海周边一小时都市圈的布局。自2018年以来,龙光已经收购了6个项目,并希望未来贡献上海周边地区10% ~ 20%的销售额。”

在通过投资收购土地方面,金戴尔告诉记者,“在深耕大拓展战略的指导下,2019年上半年,公司通过多元化的投资方式和广泛的参与,收购了46宗土地。为了进一步扩大投资布局,贵阳、廊坊、鄂州、台州等新城市将陆续开放。”

据介绍,今年上半年金地的土地总投资约为554亿元。在一线城市和核心二线城市的深度培育中,一线城市总投资占14%,二线城市总投资占63%,三线、四线城市总投资占23%。

深圳房地产研究中心研究员李鱼枷指出,如果我们把重点放在大湾区,惠州、珠海和中山也是深圳本土住宅企业值得优先考虑的。

他解释说:“深圳将成为一个领先的示范区和基准城市。惠州将是未来发展的主要方向,以缓解人们的住房需求。目前,珠江口西岸的发展相对薄弱,但粤港澳和大湾地区可以在互联互通过程中促进其发展。在此过程中,中山和珠海将承接深圳的产业转移。”

安居克房地产研究所房地产分析师吴茵认为,“选择住在深圳的人已经逐渐接受了住在两个城市的概念。那么深圳的卫星城具有优先考虑的优势。当地房地产企业在规划时,可以把重点放在这些地方。”

广东省房地产研究协会执行主席韩世通指出,“深圳是一线城市中可开发土地最少的。许多地区已经形成了建成区。通过新旧交替,将来振兴土地是很有可能的。那么对于企业来说,坚持海外扩张战略无疑是一个更好的策略。然而,全国的布局也取决于有利的气候、有利的地理条件和有利的人力资源。考虑到目前的形势,保守一点会更好。”

资料来源:中国商业网

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