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半年报凸显行业“马太效应”:头部房企有隐忧 中小房企有烦恼

摘要:值得注意的是,“行业分化、强者恒强”,在2019年的房地产行业中报季是高频词,并在龙头房企的反复强调中,已经成为了行业的共识。无论是龙头房企或是中小房企,都在面临这个行业最难的时刻。但今年上半年,头部

尽管上半年房地产公司的业绩仍在增长,但增速明显放缓。值得注意的是,2019年房地产行业的高频词“行业分裂,强者强而有力”,已经成为业内反复强调的领先住宅企业的共识。

恒大集团对龙头企业的未来非常乐观。该公司副董事长夏海钧在2019年年中的业绩会议上表示:“领先的住宅企业将继续抢占市场份额,强劲有力的产业结构将继续。”夏海钧估计,如果全国商品房年销售额达到15万亿元,到2023年,这三家房企的总销售额将达到3万亿元。

单个住宅企业的销售额就达到了1万亿元,这被认为是一定程度的产业集中度的风向标。领先的房地产公司也许有一天会实现这一目标,但随着行业整体趋势变得越来越冷,万科“一万亿万科”的愿景悄然冷却,碧桂园提高了质量控制速度,利润与规模之间的平衡从未像现在这样焦虑。

分歧正在进一步加深。大鱼仍然在吃小鱼,但是大鱼安全吗?这是一个没有回答的问题。房地产业深受政策影响,没有财政支持是不行的。如果水龙头关紧,没有一家房地产公司是绝对安全的。

从房地产公司最近发布的2019年年中年报中,可以提炼出一瞥整个行业的关键词:规模增长缓慢、利润水平下降、融资成本上升和明显的裁员趋势。无论是领先的住宅企业还是中小型住宅企业,都面临着这个行业最困难的时刻。

“天花板”迫在眉睫?

房地产行业的整体增长率正在放缓,这是不争的事实。

9月16日,国家统计局发布了《2019年1-8月全国房地产开发投资销售情况》,显示今年前8个月全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%。

尽管仍在增长,但10.5%的增长率是2019年以来的最低水平。在持续监管和融资收紧的影响下,1月至7月,这一增长率下降了0.1个百分点,并已连续4个月下降。

在这个整体增长率已经放缓的行业中,很少有住宅企业能够跳出总体趋势,走出自己独特的增长曲线。虽然一些房地产企业的负责人已经公开表示,该行业的集中度今后将进一步提高,这是他们的机会。然而,今年上半年,住房龙头企业的销售增长率也有所放缓。

让我们来看看这个行业的基准——“毕万恒”。今年前八个月,这三家巨头的销售额与去年持平,其中两家甚至同比下降。然而,今年前八个月,有19家住房企业销售额超过1000亿元。

今年前八个月,碧桂园的股票销售额为3713.5亿元,比去年的3788.4亿元略有下降。恒大在头8个月的合同销售额约为3707亿元,也略低于去年同期。万科销售额4263亿元,同比增长约10%,但增速也较去年大幅放缓。

在过去的两年里,那些“黑马房屋企业”在行业低迷的背景下也失去了光彩。过去,经常超过50%的增长率回落到一位数水平,很少看到中小住宅企业提出“1000亿”的目标。

在这个维度上,福建省住房企业的速度下降最为明显,近两年来福建省住房企业经历了快速增长。郑融房地产公司的销售额增长了170%,今年上半年的增长率不到1%。荣信中国的销售增长从去年上半年的75.7%放缓至4%。

从目前的监管和融资困难来看,住房企业几乎不可能恢复高速增长。易居研究所智库中心研究主任严跃进对《国家商报》表示,如果销售增长放缓后资金回报率也放缓,住宅企业将面临各种压力。“只有当资金压力不大时,才有任何快速增长的动力。”

利润之战

由于房地产企业的结算周期,今年上半年房地产企业的利润表现反映了过去一两年间的水平。当时,住房企业的销售增长水平比较乐观,即增长率很快,但从今年上半年的业绩来看,住房企业的利润水平并没有相应反映出来。

在十大房屋销售企业中,今年上半年有几家利润大幅下降,中小企业的业绩也是如此。虽然大多数住房企业将利润下降归因于"不平衡结算",但如果消除这一因素,今年上半年大多数住房企业的表现并不理想。

根据中原地产研究中心发布的数据,128家a股上市房地产公司今年上半年净利润总额为1004亿元,净利润为10.5%,略低于去年同期(11%)。值得注意的是,在128家住房企业中,上半年近40%的住房企业营业收入同比下降,而近45%的住房企业利润同比下降。

一位不愿透露姓名的房地产分析师告诉《国家商业日报》,影响房地产公司净利润的核心因素可以概括为两个方面:第一,成本控制;第二,产品溢价。其中,成本控制包括征地成本、建筑安装成本、财务成本、营销成本和管理成本等。产品溢价是指你的产品是否能比其他产品卖得更贵。

根据这一分析,可以解释住房企业的净利润水平已经下降。可以看到,从2015年到2016年,“地王”在全国频繁出现,但在接下来的两年里,随着当地房地产市场的频繁调控,市场逐渐变得越来越冷。大多数住房企业持有“土地王”,但不能以高价出售,甚至许多“土地王”项目也遭受损失。

上述分析师认为,如果住宅企业的销售量继续放缓甚至下降,那么利润水平将相应呈现负增长,因为利润量与销售量和营业额有一定的相关性。

一个典型的例子是十大房地产公司。去年上半年营业收入超过3000亿元,净利润超过300亿元,成为新分行的利润之王。然而,今年上半年,随着其营业收入的急剧下降,归属于其母公司的净利润也只有近150亿元。

后遗症出现了

这是行业的普遍趋势,对从业者来说并不容易。今年上半年,大多数住房企业经历了裁员。与去年同期相比,万科的房地产开发系统减少了近600名员工。恒大和碧桂园的员工也出现同比下降。

这是可以预见的事情,毕竟万科从今年开始就提出了“人与物的匹配”,要建立一个“冠军组织”。碧桂园也在调整组织结构。在这种情况下,人员优化是不可避免的。

房地产投资部的一名前三名官员告诉《国家商业日报》,过去市场很好,土地收购方一直在寻找机会。但自今年以来,他们缩减了投资规模和范围,一些城市公司也大幅削减了投资部门。

市场下行压力急剧加大,住宅企业也开始了“全面营销”的生存之旅。最近一波浪潮的最前沿是《泰晤士报》的中国,据披露,中国要求所有员工出售自己的房子。从普通员工到副总裁级别,每个岗位都设置了相应的考核指标。

富力房地产也是其中之一。在最近披露的一份文件中,富力房地产要求内部“促进销售和回收资金”。其中,“当务之急是完成项目的销售目标,在保证销售额的基础上最大限度地增加项目收入”。

裁员、升职和退款都是住房公司应对困难的方法。在这种情况下,资本链的安全是重中之重。如何借入廉价资金,确保边境安全,是所有住宅企业需要共同面对的问题。

今年上半年,住房企业的整体融资成本都有所上升。根据韩毅智库发布的数据,2019年上半年,30家典型住宅企业的平均融资成本为5.78%,较2018年底的平均融资成本5.7%上升了0.08%。

融资难度进一步加大。据同策研究所统计,2019年8月,40家典型住宅企业融资规模仅为368.26亿元,比上个月下降近60%。

值得注意的是,今年下半年,许多领先的房地产公司已经放慢了土地收购速度。其中,富力、荣创、越秀等房地产企业在半年业绩会上表示,他们将认真征地。最近,许多城市土地市场的销售额增加,地价下降,这也证实了住房企业在征地时的谨慎态度。