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前脚进百强后脚传出卖总部大楼 三盛宏业“花式缺钱”亟待补血

摘要:然而,另一边的三生鸿业被传言“试图出售给上海总部大楼”。上述建筑总建筑面积为21051.86平方米,上海益生拥有约70%的办公楼。冯彩勋没有看到三生鸿业大厦抵押或转售的任何公开信息披露。据眼部调查显示

编者按:在一则看似滑稽的新闻背后,很难忽视三位盛红叶今年将面临的“资金压力”,如到期债务、高管薪酬和高额承诺。从舟山的退出到现在,被视为“侧翼”的房地产仍然是关键。冯彩勋,深度观察系列,9号:三生红叶

9月,三盛集团将其总部迁至上海虹桥。然而,另一边的三生鸿业被传言“试图出售给上海总部大楼”。

然而,应该注意的是,创办三生集团的福建商人李荣斌和李荣东兄弟与创办上海三生房地产(三生鸿业的母公司)的浙江商人陈建明没有关系,两家公司也没有关系。虽然两家公司的名字是一样的,但它们也“走到一起”出现在2019年上半年科尔瑞(KEERRui)住房企业百强名单上。

三生鸿业上海总部大楼,位于黄浦区的三生鸿业大厦,原名伦达金融大厦,是外滩的甲级办公楼。据冯彩勋了解,最近业内流传,三生鸿业希望以17.5亿元人民币将该房产所有权转让给集团基金。

上海一位房地产经纪人告诉冯彩勋,伦达金融大厦有一栋挂牌出售的房屋,单价为3.5万元/平方米,但不清楚相应的竞争房屋是否属于三生鸿业持有的股份范围。

上述建筑总建筑面积为21051.86平方米,上海益生拥有约70%的办公楼。据中国司法文献网信息,在2014年5月12日签订的房屋交易合同中,三生鸿业控股子公司“上海益生投资发展有限公司”与该房产原所有者“上海伦达投资发展有限公司”达成了16层的购买协议(另一份文件拟为14层)。

但是,由于当时的司法扣押和拍卖,财产权无法长期转让。上海艺生将海伦·达告上法庭。上海金山人民法院将于2015年拍卖后楼15896平方米和19个停车位的产权,参考价格为8.6亿元。

评判文件显示,上海益升的确从2015年的拍卖中获得了该建筑的部分产权,但不清楚这是否是上述最终价格。毕竟,据媒体报道,上海伦达集团董事长吴魏亮公开举报了组织此次拍卖的法官,理由是他“越权处理此案”,此前该房产曾被一家专业评估公司估价超过15亿元。

经过多次波折,三生鸿业终于在2017年5月正式搬进这栋楼,并将房产名称直接改为公司名称。

两年后,由于资金问题,三生鸿业向银行申请上述建筑14亿元的抵押贷款,此事广为流传。冯彩勋没有看到三生鸿业大厦抵押或转售的任何公开信息披露。据眼部调查显示,上海益生已承诺4倍的股份,目前已承诺1.5015亿股。

戴德梁行的分析师告诉冯彩勋,如果房产被抵押,就不能同时办理几次抵押贷款。如果该房产有抵押记录,后续的再抵押贷款将更加困难。

“尤其是现在抵押贷款审查越来越严格,住房抵押贷款利率正在上升,银行对办公楼的贷款门槛已经相对较高,一些办公楼贷款利率已经升至30%,公司的地位很难得到批准。”

冯彩勋来到三生鸿业大厦,看到大楼秩序井然,安保严密。有些办公室是出租的,中介说,"无论房产是抵押还是拍卖,租赁都不会受到影响。"该楼的水牌显示,目前该楼共有14家公司,其中16-20层为三生鸿业的办公室,10层和11层也有三家盛基公司。

据了解,今年3月上海黄浦区外滩附近有一栋办公楼。东杜佳办公楼的售价已经达到30亿元。东杜佳办公楼平均售价在4万元/平方米以上。17.5亿元的确是个折扣,但与原来的拍卖价格相比,可能不会损失。

至于销售和资金传言,截至新闻稿,丰才勋尚未收到三生鸿业和中昌的数据。

“非房地产”难赚钱

财产抵押对企业来说是正常的,就像资金短缺一样,对一些企业来说也很常见。

三生鸿业是一家大型综合性公司,涵盖房地产开发、科学研究和大数据、海洋投资、城市建设、现代生活服务等多种行业。它有30多家下属公司。其中,中昌数据是a股上市公司,中昌国际控股集团(原镇科集团)是香港h股上市公司,裕景花园是新成立的三板上市公司。

然而,如果摊位太大,最终还是要花钱的。

从房地产和航运开始,2016年11月6日,三生鸿业创始人陈建明因主营业务发生变化,将“中昌航运”更名为“中昌数据”。

近年来,中畅在数据领域发展非常迅速,拥有10多家全资、控股、投资的下属科技企业,先后收购了北京博雅立方、伟文家园、友洛科、云科科技、易美汇金等大型数据科技企业。因此,中昌的筹资现金流和资产负债率近年来持续上升。

规模的增加也使中昌数据的收入逐年增加。然而,2019年上半年16.54亿元的收入相当于5000万元的净利润。一些投资者哀叹“利润低得惊人,甚至不到3%。”。

事实上,整个大数据行业发展迅速,利润很低。当中昌的数据收入最高时(2018年),为30.18亿元,公司净利润为1.21亿元。现在还不是赚大钱的时候。

中昌数据还表示,公司的行业特点和服务结算方式决定了大额应收账款余额。公司已采取各种措施缓解公司的现金流压力,包括增加资金的筹集和向银行及其他金融机构借款。

然而,自去年以来,中昌数据的控股股东(最大股东三生鸿业及其合作者陈力军和有限合伙企业“上海申威”)频繁进行股份质押和再质押,总股份从41.44%下降至38.79%。今年9月,陈力军和上海申威减持了该公司1%的股份,这也吸引了投资者的注意力。

值得注意的是,9月24日,三生鸿业与中国东方资产的全资子公司上海东兴投资召开特别会议,讨论如何进行全面战略合作。

冯彩勋表示,此次合作的一个重要主题是讨论如何通过东兴投资激活中昌数据和中昌国际控股,以增加资本市场的运营。此外,东兴投资还承诺帮助三生鸿业引进资金和资源,确保三生鸿业的健康稳定。

“幻想缺钱”的压力

东兴和三生鸿业的这次会面可以嗅到一丝线索,而2019年的确是三生鸿业缺钱的节点。今年,三生鸿业在2016年至2019年发行的9种债券中,有3种已经到期,总额为32.5亿元。

目前,三生鸿业股份已质押59次,净资产的14.31%已得到担保(约7.21亿元人民币)。中昌的数据甚至显示,大股东质押率达到99.96%,在上市公司质押风险列表中排名第35位(根据全景金融风数据)。

三生鸿业今年4月6日申请的5.6亿元“中山证券-三生鸿业地产资产支持专项计划”也已终止。

证券公司的一些分析师告诉冯彩勋,对资产支持证券的禁令并不排除该公司频繁发行债券。此外,2018年下半年,“空头头寸”风险频繁爆发,许多房地产abs暂停审批,行业整体融资趋势变得越来越紧。

与“狗血”相比的另一个巧合是,今年9月,三家盛鸿业公司收到了三份法院执行通知,针对此前的私人借贷和合同纠纷,执行目标为4.2亿元人民币。

除了从房地产中抽血,三圣鸿业还积极通过发行债券、信托、质押、信用等方式筹集资金。

据冯彩勋统计,今年三盛鸿业私下发行了3期债券,总额33.8亿元,年息8.20%-8.40%。融资成本不低,相比之下,今年1月至7月住房企业的平均融资利率为6.9%(Kerri数据)。

此外,三生鸿业此前宣布并与大型银行和金融机构签署的超过400亿元的信贷额度也是一个重要的钱包。

房地产“一翼”承担补血责任

对于三生鸿业这样的企业来说,房地产不是唯一的,而是关键,尤其是在资金短缺的时候。毕竟,许多行业发展顺利,但它们的贡献率和兑现速度明显不如房地产。

例如,玉京花园2018年收入3.84亿元,净利润1940万元。中昌国际过去三年的最高收入为6582万元(2017年),净利润为3410万元,其股价因与上海三胜房地产频繁的物业收购交易而发生变化。中昌数据还与房地产有关联交易,如佛山三胜兰亭项目的托管费,2016年收入为350万元。

今年上半年,三生鸿业房地产销售额达到94.1亿元,排名前98位,在房地产销售百强企业中排名第一,而2018年的流量为187.1亿元(114位),2017年为129亿元(118位)。

根据媒体报道的公司数据,三生鸿业2018年实现营业收入280亿元,同比增长88%。其中,房地产行业实现合同销售收入166亿元。非住房行业实现收入114亿元。

虽然陈建明的构成是“金融领先、中心突破、齐飞两翼”(以园区的物质空间建设为中心,以房地产、科技创新、大数据等新兴产业为两翼)。然而,我不得不承认,资金的主要来源仍然是房地产。

然而,据媒体报道,陈建明的“三年十亿”战略将要求2019年收入1000亿元。在房地产领域,三生鸿业上海区域公司总经理瞿郭明曾公开表示,2019年将确保600亿元的销售额,力争实现800亿元的销售额。现实和概念之间的差距不小。

此外,从其官方网站来看,三生鸿业在全国共有38个项目,销售额较小。销售中的十七个项目分布在上海、舟山、佛山、沈阳、杭州、宁波和滁州。然而,据媒体报道,三生鸿业在全国一线和二线城市拥有3000多亩土地储备,值得期待。

作为一个行业分布广泛、多行业发展相对稳定的房地产企业,不同阶段的资金短缺似乎是不可避免的。然而,在仍然依赖房地产业主输血的阶段,更好地经营房地产项目的周转、配送和溢价建设是不可忽视的。三生鸿业的“1000亿”仍需测试。

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